日前，最新的LPR报价保持不变中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年7月20日，贷款市场报价利率为一年期LPR 3.7%，五年期LPR 4.45%以上LPR有效期至下一个LPR发布

自2022年5月下跌15个基点以来，5年期LPR连续两个月保持在4.45%不变，自2022年1月以来，1年期LPR一直保持在3.7%不变。

民生银行首席经济学家文彬表示，MLF平价持续，银行净息差承压，7月LPR报价维持不变。

他认为，从over 5年以上报价来看，前期下调15bp超预期，带动地产销售好转，考虑到房地产下行和稳增长的压力仍然较大，在MLF利率稳定的情况下，未来5年LPR价格仍可能适度下调。

为什么保持不变。

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革改革后的LPR将于每月20日由各报价银行按照最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率报价因此，LPR=MLF利率+利差

目前MLF的期限主要是1年，反映的是银行体系融入央行中期基础货币的平均边际资金成本增长率主要取决于银行自身的资金成本，市场供求，风险溢价等因素

光大金融市场部宏观研究员周认为，7月价格维持不变，基本符合预期他说，一方面，6月份金融经济数据显示，国内经济活动加快，实体经济融资需求明显回升，信贷结构优化，市场利率保持低位本月MLF政策利率维持不变

值得一提的是，7月MLF操作利率与上月持平，已连续6个月保持不变在文彬看来，这主要受内部和外部因素的影响对内，一是伴随着稳定经济的一揽子政策的实施，经济复苏加快，6月份信贷和社融再创新高，货币政策暂时将处于效果观察期二是国内CPI同比步入上升通道，稳定物价的权重加大，降息受到制约

对外，美国通胀数据持续高企，货币紧缩进程加快，国内货币政策稳健，有助于内外平衡美联储和全球货币紧缩周期更快收紧货币政策将导致资本外流和汇率贬值的风险，中美利差倒挂将在一定程度上压缩中国货币政策的宽松空间在内外平衡优先的考虑下，保持政策利率的稳定是最佳选择

另一方面，银行业经过多次LPR降息，加上经营环境复杂，部分银行面临较大的利差压力，为了应对复杂的经营环境，继续加大不良资产处置力度，一些银行也在积极增加利润周对补充道

数据显示，今年一季度末，商业银行净息差大幅收窄至2.0%以下，为2017年以来最低，其中，城商行，农商行，大型银行净息差下降相对较快，为2017年以来最低，大型银行与城商行净息差降至2017年以来最低，跌破2.0%。

还有下调的空间。

对于未来LPR报价预期和市场分析，5年内仍有下调空间。

2022年5月，5年期以上LPR价格跌幅最大，下调15bp从近期楼市情况看，房地产销售和融资逐渐出现回暖迹象21世纪经济报道记者获悉，6月房地产贷款新增规模明显高于5月，连续两个月环比增加预计6月份房地产贷款将增加1500多亿元，比5月份多2500亿元，其中房地产开发贷款1000亿元，个人住房贷款1500亿元

数据显示，6月份，新增企业贷款利率为4.16%，比上年同期低34个基点目前新发放企业贷款利率创历史新低，房贷和零售贷款利率降幅更大各种结构性货币政策工具的红利和贷款利率下行，在一定程度上起到了刺激融资需求的作用文彬指出，如果后续经济复苏不及预期，消费和投资复苏乏力，未来可能仍有下调LPR利率的空间，下调5年期LPR的概率更大

未来几个月，在美联储将继续大幅收紧货币政策的前景下，国内货币政策在坚持‘以我为主’基调的同时，将更加注重内外平衡，下调MLF利率的可能性较小东方金诚首席宏观分析师王庆认为，考虑到下半年全球经济放缓的前景，中国出口增速很可能震荡下行，房地产将在低位运行一段时间此外，国内消费修复可能比较缓慢，因此政策在稳增长方向上会保持较高的连续性，回落甚至转向的可能性很小

他判断，下一步货币政策操作的重点将是稳定政策利率，着力引导实际贷款利率下行，不断降低实体经济融资成本，以宽信贷巩固经济复苏势头这也包括进一步引导房贷利率下行，推动楼市在三季度尽快回暖

日前，央行货币政策司司长邹兰在2022年第二季度数据解读会上表示，未来央行将综合考虑经济增长，物价形势等基本面情况，合理配置货币政策工具，保持流动性合理充裕，进一步促进金融机构降低企业融资成本，为巩固经济回升向好创造适宜的货币金融环境他还提到，将继续深化利率市场化改革，不断释放LPR改革的成效，推动实际贷款利率继续降低

值得一提的是，即使下半年MLF利率不变，仍有希望下调LPR报价，即通过引导银行资金成本下行，推低LPR报价，降低企业和居民贷款利率2022年4月，央行建立存款利率市场化调整机制，银行根据市场利率变化主动调整存款利率据初步统计，今年6月份，全国银行新增存款加权平均利率约为2.32%，比调整前的4月份下降0.12个百分点

邹兰表示，存款利率市场化调整机制的建立，显著提高了存款利率市场化的定价能力，有利于维护存款市场良好的竞争秩序，稳定银行负债成本，推低实际贷款利率，更好地支持实体经济发展。

王庆表示:考虑到存款占银行负债的70%左右，这将带动银行的负债成本大幅下降我们判断，新机制推动了银行存款成本的下降，这是推动5月份5年期LPR报价下降的重要原因

他认为，稳定MLF利率+降低LPR报价将是未来货币政策在保持稳增长取向的同时兼顾内外平衡的具体举措。

70城房贷利率触及下限，7月整体房贷水平创四年新低。

日前，LPR新优惠出炉，期待房贷利率进一步下调的广大还贷族有些失望。

对此，民生银行首席经济学家文彬指出，一方面，在内外因素叠加下，7月份MLF操作利率与上月持平，已连续6个月保持不变LPR利率与MLF挂钩在MLF利率没有调整的背景下，7月LPR报价的定价基础没有变化

另一方面，二季度以来，伴随着供需失衡和存贷双重挤压，银行净息差下行压力进一步加大，短期内LPR报价再次下调的动力不强。

RealData市场分析师刘表示，7月份MLF平价的延续意味着当前市场流动性合理充足从外部环境看，6月份美国CPI创新高，加息预期增强，全球进入货币政策紧缩周期，这将压缩中国货币政策的宽松空间在对内导向，内外平衡的考虑下，LPR短期内将保持不变

尽管最新的LPR没有调整，但7月份住房信贷环境仍进一步宽松日前，RealData发布的重点城市主流房贷利率数据显示，本月其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套房贷利率为5.07%，较上月分别下降7个基点和2个基点，较去年9月高点分别下降139个基点和93个基点，创2019年以来新低与此同时，银行放贷速度也加快了本月平均放款周期为25天，比上个月缩短了4天

值得注意的是，7月份，30城房贷主流利率下调目前74城房贷利率低至首套4.25%，二套5.05%最低利率其中，合肥本月房贷利率下降幅度较大，首套利率较上月下降78BP

分城市行来看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，前二套利率分别下降141BP和93BP分别是，城市一级房贷利率同比降幅最小，前两套利率仅下降38BP和30BP其中，北京以首套5.0%，二套5.5%位居全国百城房贷利率之首

对于房贷利率的未来走势，刘判断，预计三季度房贷利率将进入筑底阶段短期来看，在LPR和加计规则不变的假设下，房贷利率仍有下调空间但空间收窄预计三季度整体房贷利率水平将逐步接近下限

可是，文彬认为，在未来五年内，LPR仍有减少的余地。

今年以来，住房信贷环境更加宽松，但房贷依然疲软，楼市稳增长压力明显银监会披露的最新数据显示，6月份，房地产贷款增加1584亿元，其中房地产开发贷款增加415亿元，即按揭贷款增加约1169亿元，仍明显低于去年同期水平

文彬分析认为，这一方面反映出居民的购房预期仍然较弱另一方面，可能反映出在套利空间下，仍有部分中介以年利率更高的房贷替代经营性贷款，从而助推经营性贷款在楼市的非法投资基于稳定房地产销售，打击套利的考虑，新出台的房贷利率不排除进一步下行部分前期房贷利率较高的热点城市，以及三四线城市，有望进一步下调

广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李也指出，目前仍处于下调通道中同时，他也强调，市场信心不足并不是因为房贷利率不够低目前楼市低迷，不是因为增加总需求的货币政策可以改变，更多是因为结构性因素，如土地市场冷清，开发商无序降价，居民收入不足，前景预期不佳，担心新房交付，疫情未来前景预期恶化等，这些都是对需求方的制约和影响这些问题不是降低LPR就能解决的

李进一步指出，要达到楼市脱困，市场复苏的效果，需要解决供给侧问题，需求和预期问题，并同步跟进和协调下跌只有这样，楼市才能逐步企稳总体来看，LPR仍处于下行通道，但会适时调整节奏

值得一提的是，为提振房地产市场复苏，今年以来下调购房首付比例的城市不断涌现据RealData监测，103个城市中有49个城市，包括武汉，南昌，长春，哈尔滨等省会城市，执行首套商贷最低首付20%

在刘看来，低首付，低利率可以大幅降低购房成本，有助于释放购房需求，有助于市场修复。