供应量井喷 上海楼市冲刺年关

2021年即将收尾，上海新建商品住宅市场迎来了供应量的井喷与此同时，部分热点项目则吸引了众多络绎不绝的购房者，展现了上海新房市场的活力

近期，上海第6批次即将入市的新建商品住房名单出炉，本次共计供应57个项目，合计约1.75万套房源，备案均价6.2万元/平方米，分布于浦东，黄浦，虹口，杨浦，临港等14个区域其中，此次位于上海浦东新区的融创未来金融城项目共推出1000余套房源，吸引了大量购房者前去咨询

对于此次上海新房市场释放的供应量，亿翰智库董事，首席分析师张化东向《中国经营报》记者评价:在年末且临近春节的传统淡季，推出如此大批量的房源确实不常见不过，可以看出目前楼市传递出的信号，即在‘房住不炒’的前提下，通过稳定的价格，大量的供应，来保有楼市基本的活力，缓解供需矛盾并通过新房市场对二手房市场施加影响，从而减轻一二手倒挂的情况

与此同时，上海第5批集中供应的57个新房项目，已经全部完成认购上海链家研究院公布的数据显示，共有30个项目触发积分制，占比已经超过一半该研究院分析指出:即使市区的认筹比出现放宽，也未影响购房者的认购热情在目前大环境政策稳定的前提下，资质高的楼盘依然受到青睐

供应量井喷

由于这次供应的体量很大，预计不会触发积分制，所以吸引了很多低分购房者刘明是融创未来金融城项目的销售人员，面对络绎不绝的看房者，他告诉记者:人数之多，确实超出了自己的预期

最近几天，记者实地探访未来金融城项目时，由于人数过多需要限流，在售楼处的入口处，排队等待的购房者便已经达到百余人而当记者排队等候时，在不到10分钟的时间内，在记者的身后便新增了将近20名看房者刘明告诉记者:一般看房者可能需要在入口处至少等待半个小时才能进去

在进入售楼处后，看房者还需要排队等待销售讲解沙盘和区域布局，并且无论是售楼处大厅还是样板间，都熙熙攘攘地围满了看房者。

不过，值得注意的是，记者观察到，来该项目的看房者多是年轻人一对准备结婚的看房者告诉记者:由于两个人的工作年限不算特别长，积分都不高，听说这个盘大概率不会触发积分，所以来看看

在上海第6批次将上市的新建商品住房名单中，位于浦东新区的融创未来金融城项目由于供应量较大而引发关注根据刘明的介绍，此次融创未来金融城分为2个地块对外出售，即源融佳苑，清融雅苑，对应的套数分别为721套，294套，共计1015套刘明向记者透露:源融佳苑大概率是不会触发的

而除了融创未来金融城，在第6批次集中供应的项目中，房源数超过500套的项目还有6个其中，位于临港的创城雅苑此次共推出1226套房源而对于位于浦东新区的仁恒海上溪云，尽管在记者探访时，同样在该项目售楼处注意到有较多购房者来访，但是由于该批次供应的房源数达到了514套，该项目的销售人员告诉记者:这次体量比较大，可能不会触发积分制，即使触发，分数也会比较低

记者注意到，自从今年上海市实行新建商品房集中供应政策以来，第6批集中供应的新建商品房数量最多此次集中供应的项目共计57个，合计房源数1.75万套左右而此前集中供应的5个批次中，供应的项目数量分别为33个，47个，45个，42个，57个，房源数分别约为1万套，1.4万套，1.27万套，1.24万套，1.52万套这也意味着，加上今年公布的第6批次房源，今年上海的新房供应量已经达到8.2万套

与此同时，实行集中入市以来上海新房市场供应量已有大幅提升上海中原地产数据显示，今年前11月，上海新建商品住房供应面积696.4万平方米，累计同比增加14.1%，新房成交961万平方米，累计同比增加18.8%

高端项目快速去化

高端项目集中放量，也成了今年末上海新房市场备受关注的现象之一。

在上海第5批集中供应的57个项目中，备案均价在10万元/平方米以上的高端项目有15个第6批集中供应的项目则延续了前一批次的价位分布，均价在10万元/平方米以上的新盘数量为12个，另有2个9.9万元/平方米的项目不过，第5批次的项目销售已经接近尾声，而第6批次的房源，尽管已经陆续开启认筹，但是开盘时间则需等到2022年其中，在第5批次均价超过10万元/平方米的项目中，入围积分超过80分的已经达到5个例如，位于陆家嘴北滨江板块的九庐三期，均价为13.5万元/平方米，其中最贵的一套房源总价已经超过1.2亿元，供应套数共计152套，入围积分则达到了98.4分而位于浦东前滩和碧云板块的晶鸿名邸，碧云尊邸的入围积分则分别达到了97.23分，92.24分

记者了解到，12月17日，碧云尊邸项目在开盘日便全部售罄上海交易中心官方平台披露的信息显示，该项目位于上海浦东新区内中环，此次推出的房源共计173套，备案均价约为11万元/平方米根据消息显示，该项目的套均价为3000万元左右，最高售价已经超过7500万元，入围的购房者共计367组，入围比为2，入围分数达到了92.24分

与此同时，位于上海静安区的珠江·安康苑，在12月15日正式开盘，尽管该项目并未触发积分制，但是，12月20日，该项目的销售人员告诉记者:已经没有剩余房源了该项目方公布的信息显示，该项目推出的房源总数为309套，最终确认认筹客户共428组，认筹比约为1.39，由于该项目的入围比为2.5，因此并未触发积分制

值得注意的是，该项目的备案均价为12.88万元/平方米，套均价则达到了2487万元并且，顶层的三套房源售价均已经超过9400万元，其中，一套位于50层的房源售价已经接近1亿元

对于高端项目去化速度较快的原因，上海中原地产市场分析师卢文曦向记者解释:主要是由于新房限价，尤其是对豪宅项目，使其与周边的二手房出现了价格‘倒挂’，新房相较周边二手房的价格低了很多，出现较大的价格差。很多买家因为各种政策开始观望，并不着急。

不过，记者注意到，在第6批次推出的高端项目中，部分位于热点区域的项目，相较于第5批次，其市场热度则出现了回落。“房价降了下来，但最后很少有人买房子。”潍坊某连锁房地产经纪人说。。

例如，位于上海虹口区的招商云玺，备案均价为11.8万元/平方米，此次推出的房源数共计215套在该项目认筹的第二天，记者实地走访时，仅见到几位购房者走进认购大厅该项目的销售人员告诉记者:第一天的认筹组数仅有25人

成交表现坚挺

尽管今年以来，全国的楼市进入调整阶段，但是上海新房市场的坚挺程度却让刘明感叹:上海中环以内的新房市场，购买力还是很充足的根据克而瑞上海公布的数据，记者统计发现，在11月29日至12月19日，入市的新房项目为29个，其中，超过70%的项目在开盘当日售罄

上海链家研究院的监控数据显示，上海楼市套均总价650万元，环比增长11%，同比增长6%，成交均价为5.6万元/平方米，环比增长6%，同比增长了7%在今年前11个月，上海市累计成交金额5252亿元，同比增长12%，成交套数8.4万套，同比增长19%，套均总价625万元，同比下降6%，成交均价5.5万元/平方米，同比下降1%

对于今年上海楼市的表现，卢文曦评价:相较于以前，目前上海楼市逐渐回归平稳现在四成是热盘，三成是能够符合市场预期的项目，还有三成可能会遇冷

不过，记者注意到，伴随着上海第6批次新建商品房逐渐开启认购，相较此前5批次的计分规则，目前多个项目公布的认购计分规则，已经针对赠与限购公租房承租人限购和社保缴纳年限调整三方面进行了调整。

例如，金地嘉悦湾，龙光天境，杨浦滨江壹号，招商云玺等项目方便在其公告中提出:认购对象在2021年1月22日后赠与他人的房产，仍计入认购对象名下日前，通过赠与转让住房的，自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数以及认购对象承租的公有居住房屋计入认购对象名下住房套数

其中，赠与限购政策的内容在7月末便已经公布彼时，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合发布了《关于加强住房赠与管理的通知》，明确指出:受赠人应符合国家和本市住房限购政策易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者解释:这几个楼盘在最早的认购规则中，便明确表示赠与房屋也在限购范围内，不过，当时并未指明5年的限购期限

不过将承租的公租房也纳入限购范围内，则意味着承租人在认购时不能按照无房户认定。

其次，在年限分计分细则中，对于社保缴纳月数的范围的划分，上述项目方则在公告中指出:自2003年1月起，截止到认购起始前的2个月而此前，上海社保月份基本以认购前1个月计算，现在明确是认购起始日前的2个月对于截止月份的调整，严跃进告诉记者:这是因为不同公司缴纳社保的时间不一致，有的可能是1月份缴纳的，有的可能是31日缴纳的，这对月底缴纳的人群并不公平